招商地产蛇口地王受益前海规划

招商地产：蛇口地王 受益前海规划

招商地产：蛇口地王 受益前海规划 更新时间：2010-8-29 0:16:23 　　公司为央企地产龙头，背靠实力雄厚的招商局集团，拥有“开发+出租”双业务架构。大股东蛇口工业区手上拥有丰厚的土地资源，必将注入上市公司。蛇口工业区在深圳蛇口拥有大约200万平方米占地面积、预计建筑面积440万平方米，在漳州开发区拥有17平方公里的待二级开发土地。　　因为以上原因，招商地产估值基准历来高于万科A、保利地产、金地集团等其他一线龙头公司。公司现有未结算项目建筑面积大约800万平方米，以珠三角为主，全国化布局。2009年，异地项目开始贡献利润。下半年可售货量充足，全年开工面积600万平方米，计划销售面积160万平方米，计划销售150亿元，其中上半年完成42亿元销售额。　　首先，大股东在前海直接拥有占地200万平方米的土地，预计建筑面积240万平方米。另在紧邻前海的蛇口片区拥有200万平方米的土地储备，多数已经完成拆迁和一级开发。总计440万平方米建筑面积，相当于招商地产现有800万平方米的55%。因为存在同业竞争关系，且有大股东资产注入的良好历史记录，预计大股东都会以较为实惠的作价、分批逐步注入给上市公司。　　其次，公司直接在紧邻前海区域拥有30.4万平方米未销售建面、37.3万平方米未结算建面的项目储备。绝大多数为大股东注入，楼面地价非常低，项目盈利空间很高。虽然7个项目仅占公司全部项目储备建面约5%，但占公司开发类项目RNAV的12.3%，占公司总RNAV的10%。　　根据公司项目最新情况，我们调高公司2010年业绩6%，即调高到1.3元；同样调高2011年业绩到1.67元，调高幅度5%。以2010年初均价重新测算开发类项目和重新评估出租物业，RNAV从21元调高到26.17元，调高幅度25%。基于公司能从深圳前海区域发展和城市更新进程中长期受益，且大股东资产注入含权价值高，我们调高公司目标价至26元，对应2010年20倍PE。

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