房地产行业2011年2季度投资策略春暖花会开

房地产行业2011年2季度投资策略：春暖花会开

房地产行业2011年2季度投资策略：春暖花会开 更新时间：2011-4-1 11:10:46 　　政策面：货币紧缩持续，调控政策步入有效落实阶段。根据齐鲁证券宏观组和金融组预测，二季度CPI同比增速有望迎来年内高点，同时仍有加息可能；M2增速下降趋势短期内不会改变，信贷将得到有效控制。二季度紧缩预期不会改变。我们预计2011年新增开发贷余额和新增购房贷余额将同比下降34%和31%。一季度处于行业调控政策密集出台期，二季度将进入这些政策的有效落实阶段。　　基本面：姗姗来迟的春天。二季度销量逐步恢复的概率较大。一季度库存进一步累积，新开工/销售面积比例超越2，达到08年上半年水平；部分重点一二线城市出清周期到达2010年中期相对高点。而另一方面，从各项指标来看，开发商资金面趋紧，同时由于升级版限购令的实行，开发商普遍对2011年销量持下降预期，我们在不同假设情形之下，预计2011年销售额平均下降幅度为9.4%，销量下降预期将在市场调整初期促发积极销售行为。我们判断二季度将进入积极消化库存阶段，预计随着供应增加和策略性促销的蔓延，销量环比四月转正，同比5月转正可能性较大。　　资本市场：销量恢复或带动股价趋势性上行。一季度地产调控政策密集出台，两会定调全年政策基调，政策面已相对确定，因此后期回归基本面判断。2011年房价在行政干预下已不可能快速上涨，销量将是上市公司盈利和资本市场走势的唯一驱动力量。过去三年的房地产板块走势也证明，销量同比增速上行往往与板块趋势性上涨同步。因此我们保守估计板块在五月会迎来趋势性机会，而四月是地产股很好的配置时间。　　投资建议：机不可失。地产板块估值依然处于低位，我们所监测的龙头股股价对应2010年、2011年和2012年业绩PE平均值分别为16倍、12倍和9倍，RNAVPS折价15%。我们认为二季度基本面修复，地产股产生超额收益的概率较大，四月可能是配置地产股较好的机会。我们最看好三类个股投资机会：　　防御型品种：高周转龙头——万科A、保利地产；进攻型品种：三四线扩张的纯住宅公司——中南建设、荣盛发展；攻守皆备型品种：产品差异化优势公司——综合体龙头世茂股份和鲁商置业。

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