房地产行业2011版国八条点评

房地产行业：2011版“国八条”点评

房地产行业：2011版“国八条”点评 更新时间：2011-1-28 9:05:27 　　事件：　　国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。　　会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了包括地方政府问责、保障性安居工程建设、税收征管、住房信贷政策、用地供应等在内的8大政策。　　点评：　　力度空前，没有最严，只有更严。2010年的第一轮楼市调控曾被称为史上最严厉的楼市调控政策。但看到2011版的“国八条”，第一反应是：严！严厉程度超预期。没有最严，只有更严！此次调控之严体现在如下方面：　　严厉的二套房贷政策。市场一度认为，二套房贷5成首付，已是最高，而此次的6成首付，显然考验着我们的承受力和想象力。　　高额的营业税。营业税一直是二手房交易税费中占比较高的大头，但之前一直是差额征收，这实际上给买卖双方极大的操作空间。而销售收入全额征税，无疑给这种动作当头一棒，税费的增加更不在话下。　　限购范围扩至全国。在2010年的调控中，仅部分城市根据各自的情况出台了限购措施。但这次的限购范围扩展至“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”。　　限价加问责。在上一次的调控中并未提出房价调控的具体目标，但这一次则明确提出各地要制定新建住房价格控制目标，“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”政策执行不到位、个人住房信息系统建设滞后等均纳入约谈问责范围。　　为房产税埋下伏笔。去年12月份以来，关于房产税的消息不绝于耳。近期关于上海和重庆房产税试点的讨论更是如火如荼。但此次的“国八条”并未提“房产税”字眼。但细读之下，我们发现，其实此次政策多处为房产税埋下了伏笔。政策第三条中提出“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度”、“各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础”、第七条中提出“个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围”。无论是房地产价格评估技术还是个人住房信息系统的建立和完善，都是征收房产税的基础条件。房产税不是不推，只是时机未到。　　双轨制住房市场的建立已无悬念。加大保障性安居工程建设力度，在近两年的调控中从未间断，且力度一次比一次大，保障性住房市场和商品房市场并行的双轨制市场，将是未来房地产市场发展的方向。　　原有框架下的细化和强化。整体来看，此次政策的8大措施其实也在2010年调控政策的框架体系之内，无外乎土地供应、保障性住房建设、信贷政策、税收政策等。从房地产行业的运行规律来看，房市的调控也的确难以脱离这一框架。但在具体政策的细化、执行及强化方面仍有可为之处。譬如这次的进一步从严、从细！　　充分显示了调控的决心，或改变市场预期。2010年，如此超预期的强度和力度，充分显示了政府调控房地产市场的决心。在上一轮调控中，市场普遍担心的就是政策的持续性。因为在当前的国内外环境下，一旦调控放松，市场必将报复性反弹，只有持续性的调控才有可能起到作用。而这一次政策的出台，无疑再次充分显示了政府调控的决心。在这样的决心下，在这样力度的政策下，市场预期或将改变。改变传统观念、改变全民炒房的现象显然不是一朝一夕的事情，但在这样的调控下，我们可以看见，坚冰正在融化。　　对行业的影响及投资策略。虽然此次调控的力度超出了市场预期，但此轮调控的出台却在我们的预期之内。我们仍然维持年度策略报告的观点，“政策从紧，把握阶段性投资机会”。在超预期严厉的政策调控之下，楼市成交或将产生影响。但各地的执行力度如何，市场对政策的消化程度如何，后续反应如何，仍有待观察。但短期内对行业的打压显而易见。尽管行业估值仍处于历史底部区域，但在当前的环境下，找不到板块向上的刺激因素，而行业基本面甚至还有恶化的风险，我们仍维持行业“中性”评级，短期建议观望。　　风险提示。楼市成交超预期恶化的风险。

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