房地产调控成效初现转势尚需等待

房地产：调控成效初现转势尚需等待

房地产：调控成效初现转势尚需等待 更新时间：2010-5-20 0:11:39 　　支撑评级的要点　　四个一线城市上周合计成交 31.0 万平米，环比下跌21.1%，其中北京和广州分别下跌59.3%和27.4%，上海和深圳分别上涨了16.1%和18.2%。经过连续下跌，一线城市上周的成交量较年度平均和高点分别下跌50.0%和71.5%。　　13 个二三线城市合计成交157.7 万平米，在连续下跌三周后环比小幅反弹1.6%，但仍较年度平均和高点分别下跌20.5%和58.6%。在所有上涨的城市中，南京录得最大涨幅102.0%，天津、苏州和厦门也以56.0%、25.6%和21.2%的涨幅居前；下跌城市中杭州和福州跌势明显，下跌幅度分别达61.2%和59.9%。　　上周中银国际主要城市销售价格指数环比上涨 3.4%至157.5；其中一线城市分类指数上涨12.4%至162.4，二三线城市分类指数下跌9.4%至149.6。三大指数较年内高点分别下跌7.1%、8.1%和9.4%。　　中银国际主要城市可售存量指数上涨 1.2%至67.6，连续四周上扬；其中一线城市分类指数上涨1.6%至65.4，二三线城市分类指数上涨0.7%至69.9。分城市来看，南京和苏州可售面积周涨幅居前，分别达7.1%和6.5%；跌幅居前的城市是厦门、重庆和福州，下跌幅度分别为1.0%、0.6%和0.6%。　　七大城市新增可售面积环比大幅上涨 62.0%，同期成交量下跌8.3%，导致新增供应消化率从前周的125.8%迅速回落至上周的71.2%。分城市看，南京、广州和北京新增供应量暴增，上涨幅度均超过900%，而深圳上周没有新盘推出。　　在“新国十条”推出一月后，成交量连续四周下跌，其中一线城市缩量尤为明显，成交均价和可售存量的拐点也已出现，显示此轮调控初见成效。今年以来地产指数累计下跌35%，跑输沪深300 指数11 个百分点，目前相对2010 年NAV 折让35.5%，我们预计随着未来房价跌势的明朗，住宅类开发商的NAV将有平均10-20%的下调空间，因此股价折让并不象看到的那么高。中期巨大的跌幅意味着板块进一步暴跌动能不足，但房产税落地、预售款监管等政策预期犹在，房价普跌促使成交量反转预计也将发生在9 月份以后，扭转板块趋势的催化剂尚未出现。我们维持板块的中立评级，建议投资者仍然保持谨慎态度。

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