房地产销量止跌降价者量增政策面无放松

房地产：销量止跌降价者量增政策面无放松

房地产：销量止跌降价者量增政策面无放松 更新时间：2010-8-3 0:01:38 　　近期销量渐稳止跌回升，本周大部分城市环比销量均上升。其中一线城市上涨更为明显，本周北京一手住宅期房环比上升118%。　　一手销量本周环比上升10%，其中一线城市上升20%，二线上升3%。　　其中北京、天津、杭州、深圳、惠州、重庆等环比涨幅在20%以上。　　一手销量本周同比下降46%，其中一线城市同比下降43%，二线下降49%。其中深圳、武汉、苏州、南京的同比降幅在50%以上。　　二手房销量本周继续环比上升9%，同比下降47%。其中北京、深圳、天津分别上升10%、10%、15%，武汉、杭州稍降3%、6%。　　一线城市一手房降价仍不普遍，二三线城市房价总体上高位盘整。　　京沪区域部分目前相比3-4月高点降价15%的项目获得热销。　　值得关注的是，作为此轮领涨领跌波动明显的一线城市代表——北京，目前部分二手房挂牌价有所上涨。　　近期去化时间基本稳定在13个月左右，略降。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升20%。上海二手挂牌量相对4月升50%。　　目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE15-16倍，RNAV折价5%。一线地产10年PE15倍，RNAV折价8%；二线地产10年PE16倍，RNAV折价0%。整体主流开发类10年16倍，RNAV折价5%，PB3.3倍；出租类10年24倍，RNAV折价12%，PB2.6倍。　　上半年北京卖地650亿，上海467亿，天津556亿，占09年全年70%、45%和93%。　　若房价上涨或僵持，将造成缩量和政策趋严，对地产股价有害无益。　　下半年投资逻辑：股价和房价处勺形关系后期，房价下跌将降低政策风险，地产股价将有中期投资机会。　　因中长期驱动因素边际下降、行业制度规则逐渐完善，未来房地产行业中长期成长性和盈利能力将呈趋势性下降，维持行业“中性”评级。因销量逐渐止跌、政策再严厉紧缩可能性下降，但房价或地价处于下降初期且政策面没有放松，板块有阶段性反弹行情，但中长期机会还需等待。　　商业地产推荐中国国贸、金融街、张江高科、阳光股份、世茂股份。　　推荐“X+地产”的中国宝安和建发股份。　　开发类公司中，目前估值相对便宜且推荐的是鲁商置业、京投银泰、北京城建、冠城大通、嘉凯城、华发股份、福星股份和亿城股份等。

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