房地产销量逐渐下滑阶段反弹行情可持续

房地产：销量逐渐下滑阶段反弹行情可持续

房地产：销量逐渐下滑阶段反弹行情可持续 更新时间：2010-10-19 6:55:16 　　目前日交易量基本恢复到或稍低于节前正常水平。　　本周一手房销量环比上升83%，其中一线城市上升69%，二线上升94%。主要由于上周是国庆十一长假销量明显下滑。本周整体销量高于节前，主要是部分十一假日内的销量集中在节后2-3天内成交。　　相比去年节后一周整体同比上升18%，其中一线上升39%，二线6%。　　明确了交易过户环节严格审核的限购令在销量上开始产生政策效果，出台前销量猛增，出台后明显回落。最早出台的深圳如此，最近出台的广州亦是如此。　　本周二手房销量本周基本恢复节前正常水平，而由于部分城市在十一长假交易受限，导致环比大幅上升290%，同比下降15%。　　房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整，尚无优惠促销。本周一线城市下降6%，二线上升1%。目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为48%，其中一线城市上升46%，二线上升50%。　　库存可售量相对201004最低点上升31%，去化时间由12个月下滑至5个月。由于销量仍处于高位，近期8个城市的一手房平均去化时间为5个月，预计随着各地限购令的出台正式执行，去化时间将上升。　　因政策风险释放后估值企稳，地产板块估值具有一定投资吸引力。A股主流开发商估值10年PE 16倍左右，11年11倍，年初均价下RNAV折价9%。一线地产10年PE16倍，RNAV折价7%；二线地产10年PE 16倍，RNAV折价4%。出租类10年18倍，RNAV折价13%。　　出台限购令城市已达11个，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、海口。预计随着限购令城市增加及正式执行，加上三套信贷严格执行，未来销量将逐渐下滑，进而带动房价真正下降，产生政策效果和达到政府目标。　　维持行业“中性”评级。因二次调控政策风险预期逐渐兑现，加上新政作用下行业销量和房价下降有利于地产股价，所以地产股估值将企稳并具有投资吸引力。维持9.29《靴子即将全部落地》“未来将有阶段性反弹行情，可适度参与”的判断，建议持有标配。　　重点推荐一二线龙头公司。一线是万科A、保利地产、首开股份、荣盛发展、招商地产；二三线公司是：深天健、建发股份、京投银泰、中弘地产、滨江集团等。因为他们10年销售好，预售房款对未来业绩的保障性很强；未来行业销量下滑时更愿意降价促量。　　继续重点推荐中国宝安，建议高度关注新湖中宝管理层股权激励行权。其中中国宝安预计新能源锂电池分拆上市渐行渐近，二三线城市低成本土地资源优势继续扩大。

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