金地集团销售问题终将带来隐忧

金地集团：销售问题终将带来隐忧

金地集团：销售问题终将带来隐忧 更新时间：2010-8-12 0:05:16

报告关键要素：金地集团今年上半年为保业绩增长而加速结转，但销售增幅必将制约结算增幅，销售的放缓将带来一系列的隐忧，另外，公司上半年的高管层大调整也给公司管理带来挑战。我们调低公司投资评级至观望。　　事件：金地集团公布了2010年中期报告。报告期内，公司实现营业收入87.45亿元，同比增长150.32%；实现营业利润18.56亿元，同比增长257.89%；归属于上市公司股东的净利润为12.28亿元，同比增长327.02%；基本每股收益0.27亿元，同比增长285.71%。 　　点评：为保增长而加速结算。公司营业收入和利润的大幅度增长主要因为公司加速了已售资源的结算。报告期内房地产项目结算面积74.32万平方米，同比增长87.11%，结算收入84.91亿元，同比增长159.82%。而与此同时，报告期末公司预售账款为104.58亿元，比期初减少了19亿元。相对公司的销售增速和已售可结算资源，这样的结算进度保业绩增长痕迹比较明显。　　公司全年销售任务压力大。与激进的结算增速相对应的是公司上半年销售的颓势。上半年公司销售面积48.29万平方米，同比减少42.83%，销售收入53.76亿元，同比减少37.31%。这样的销售增速远落后同级别的竞争对手。销售同比下降原因之一在于上半年库存偏少，无充足房源可售。公司预计下半年新增可售资源200万平方米，但是，可以判断今年销售的最好时机在上半年，下半年的行业销售形势因为政策收紧和供给大量增加而将显得困难重重，公司将全年的销售任务重心放在下半年显然在失策之余显得有些无奈，全年销售形势不容乐观。　　土地储备节奏失当。在2009年土地市场比较热的时候，公司共获取了18个项目共计523万平方米的土地储备，但是在土地市场相对较冷的今年却拿地谨慎，到目前为止，公司只获取了3个新项目，新增土地储备75.36万平方米，完成土地储备投资14.39亿元，只占公司年初制定土地投资计划114亿元的12.62%。与竞争对手万科精准的拿地节奏相比，公司的拿地节奏明显失当。　　销售放缓终会带来资金链的压力。公司目前现金流状况还算良好，手持现金94.12亿元，资产负债率69.83%，其中预售账款占负债比例为25%。但由于公司销售明显放缓，回笼资金量大幅减少，这一方面使得公司在土地市场出手谨慎，错失市场机会，另一方面，公司现金缺口只能依靠银行借款来弥补，如果下半年公司销售目标达不到，资金压力将会显露出来。　　调低公司投资评级至观望。我们调低公司的盈利预测。我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.52元和0.68元，对应的市盈率分别为13.26倍和10.18倍。我们调低公司的投资评级至观望。　　风险提示。行业调整深度高于预期，甚至出现行业萧条；公司销售严重落后于预期；管理层不稳定的风险。

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