金岩石政策调控须确立合理的房价标准

金岩石：政策调控须确立合理的房价标准

金岩石：政策调控须确立合理的房价标准 更新时间：2010-4-24 1:14:16 　　金岩石 国金证券首席经济学家

去年初以来，我一再警示楼市暴涨的机会与风险，我的中国楼市“盛世危言”，主要来自于对货币量和城市化的理论研究。面对楼市的“非理性繁荣”，人们可以看到机会，可以看到风险，可以看到对策，却不能容忍冷漠和无知。冷漠会错失良机，无知将火上浇油，然而这两种后果今天都发生了！原因在于：我们对“合理”房价的标准至今依然缺乏理论和政策的基本共识。

楼市有两个价格，一个是均价，一个是“天价”。均价主要是由本地人决定的，而“天价”豪宅的价格，或者是由外来人决定，或者是由本地人的外来收入决定。豪宅价格的上涨一旦成为楼市的主导力量，房价就必然脱离本地的收入和租金水平的约束，变成脱缰的野马而肆意狂奔。所以少数城市房价的过快上涨来源于本地住宅市场的裂变，演绎着富人与穷人“斗富”的游戏。一个城市或地区，“两外”人口增长越快，房价上涨的速度就越快。以上海的嘉定区为例，该区2000年外来人口16.2万人，占比约25％，2007年达到60余万人，占比超过53％，房价在此期间迅速飙升，从均价每平米3000多元跳升到1.2万元以上，均价上升的主因是外来人口的拥入与豪宅成交额的上升。在2008年的金融危机期间，外来人口流出12余万，占比下降到47.1％，豪宅成交几乎为零，区内楼市均价迅速回落到每平米6800余元。2009年经济复苏，外来人口回流，房价再度攀升到均价每平方米万元以上。

曾经讲过，中国房价上涨的动力来源于两个流动性：人口流动与货币流动。在现阶段，伴随着城市化的加速与天量的货币投放，人口与货币的流动性必然上升，房价上涨的趋势难以遏止。这就出现了两种可能：其一是放任自流，让楼市暴涨暴跌；其二是政策调控，让房价平稳上涨。所谓“平稳”上涨，是在城市化率每年提高1％的背景下，楼市均价每月增长1％，所以我讲过房价5年将再翻一番。但由于楼市政策调控的滞后并有“火上浇油”之嫌，中国楼市如脱缰野马并渐入疯狂，乃至于今年3月，70个大中城市的房价上涨11.7％，其中新建商品房价格上涨15.9％。

人口流动与豪宅价格驱动着楼市的“非理性繁荣”，本地人与外来人竞价，穷人与富人“斗富”，楼市的投资需求与消费需求交替驱动房价上涨。这并非中国楼市的特色，而是全球国际化大都市的共性，我们比较了几个国际化大都市的楼市价格，上图说明：国际化大都市楼市的均价/天价之比约为1∶5。需要说明的是上海，由于2009年南汇县整体划入上海市区而拉低了楼市均价，所以天价/均价之比高得出奇，若按上海内中外三环可比的老城区计算楼市的均价，这个比率略高于5∶1。

外来人口占比越高，或者本地人的外来收入越高，人口的流动性就越强，楼市的均价/天价之比就越高。根据这个原理，可以把城市划分为三类：第一类是国际化大都市，均价/天价之比在1:5左右；第二类是经济中心城市，均价/天价之比在1:3左右；第三类是本土化的城市或中小城镇，均价/天价之比在一倍以内。由此推论，要遏制少数城市房价的过快上涨，主要应针对第一和第二类城市。因此，我提出了有条件开征住宅持有税的方案，均价以下不纳税，均价以上开征1％的持有税，为期10-15年。在均价3-5倍以上开始按累进税率征收，以5％为上限。如果政策调控的目标是遏制房价过快上涨，对楼市均价以上部分开征为期10-15年的持有税，就是行之有效的调控手段之一。

但在我看来，当前的政策调控已经偏离了目标，正在被演绎为遏制投资性需求，追求所谓的“居者有其屋”。在城市化的进程中，投资性需求是难以遏制的，因为在人口流动和货币流动的相互激励之下，外来人携带外部资金进入城市必然强化楼市的投资性需求。此外，房地产的投资品属性与城市化的趋势相互激励，遏制投资性需求的政策必然强化本土性的“居者有其屋”，总需求的上升非但不会减弱，而且还会增加，同时将遏制城市化的趋势。

所谓“居者有其屋”和杜甫当年“安得广厦千万间”的诗句一样，是现代都市生活可望而不可及的梦想。无论是“蜗居”还是“蚁居”，都不在于房产的稀缺性，而是由于生存空间的有限性。雷尔先生是伦敦的上班族，4年前终于用12万英镑在泰晤士河边买了一套公寓，成为令人羡慕的伦敦“有房族”。这是全英国最小的公寓，长3.35米，宽1.68米，总面积5.62平米！相比之下，我们规划的90平米家居绝对是“豪宅”了，问题是：能实现吗！迄今为止，又有哪个国家实现了“居者有其屋”的梦想！

把遏制少数城市房价过快上涨的目标，转化为几乎无法满足的住宅消费欲望，这不是在调控楼市泡沫，而是要退回计划经济！市场经济一再教导我们：简单的，才是有效的；真实的，才是美好的。当前要解决的问题，不是让人们都能买得起他们的理想住宅，而是要解决城市化进程中的居住需求。居住需求的解决方案，首先是租房，其次才是买房，所以政策调控的重点应该是增加公租房和商品房的有效供给，在双轨制的基础上化解住宅市场的供求失衡。

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