【推荐】作为中国最大的民营城投公司，华夏幸福为何深陷债务危机？-河北固安上市公司

恒大暴雷的新闻持续了几个月，占据了今年地产热度封面。

而作为中国民营企业中最大的产业新城运营商——华夏幸福持续的债务危机，倒是被很多人遗忘。

不过本月初一则新闻让华夏幸福再次回到大家视野，华夏幸福金融机构债委会以71.9%的同意比例通过了债务重组计划。

此新闻一出，资本市场对此反应非常积极，公司股票一度涨停。

现在来回顾房地产市场，最先陷入债务旋涡的大型房企应该就是华夏幸福了。

在2021年1月穆迪、惠誉等国际机构纷纷下调华夏幸福的信用评级，公司股价应声下跌，让华夏幸福的债务危机开始浮出水面。

1月15日华夏幸福对中融信托违约两笔本息共计11.2亿元的到期信托计划。1月18日该消息的正式披露，多米诺骨牌效应出现。

很多人没有想到，原来从不缺钱财大气粗的华夏幸福这是怎么了？那个拿地从来不眨眼的华夏幸福怎么会缺钱呢？

在地产界，华夏幸福的待遇福利那可是天花板的存在。此次此刻，华夏幸福开始大规模裁员，甚至很多区域公司直接被裁掉。

华夏幸福是如何一步步发展，形成今天的庞大城市运营商呢？

时间要回顾到2002年，当时的中国房地产市场还处于刚刚发展期。房地产作为商品的概念，也刚刚被大众接受。至于城市如何规划建设，很多人都还在摸索。

2002年6月，河北廊坊市决定设立“廊坊开发区固安工业园区”。固安工业园区在管委会正式成立后，与三浦威特签署了委托开发协议，合作范围包括60平方公里土地面积的区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务、园区综合服务等业务，委托期限为50年，且委托具有排他性，非经被委托方同意不得变更或撤销。

由此开始了华夏幸福一级土地开发庞大地产版图的形成。

在此之前，像这种项目一般都是由当地政府控股的城投公司来操作，而将如此庞大敏感的业务交给一家民营房产企业，这可以说是第一家。

当时中国的房地产市场也是刚刚进入发展期，政府口袋羞涩，因此引进民营企业资金，进行园区基础设施建设与开发，成为加快城市发展的另一种选择，并由此奠定“政府主导、企业运作”的园区开发新模式。

在固安工业园区建设取得双赢的局面后，当地政府看到了此种模式带来的极大好处。

于是在2012年和2015年，固安县又将两家新设园区委托给华夏幸福50年，委托面积分别为48.6平方公里和64.3平方公里，至此华夏幸福已经在固安累计开发近两百万平方公里土地。

2005年起固安模式先后得到了各级地方政府的明确认可。2015年7月固安高新区入选国家发改委PPP示范项目，固安模式被国务院通报表扬，华夏幸福获得了国家层面认可。

固安模式的成功给了华夏幸福强大的信心，华夏幸福开始开疆拓土，在全国各地到处扩张，先是在河北环京区域复制“固安模式”，2011年借壳上市后开始增加在长三角、粤港澳大湾区、环郑州、环武汉等国内主要都市圈布局。

截至2020年末，华夏幸福在国内运营开发的产业园区已超过60个，在印度尼西亚还布局了两座产业园区。

当时正值房地产膨胀期，各地政府对土地财政依赖度很高，非常喜欢这种不用政府掏钱投资就可以把荒地炒熟的做法。而且华夏幸福又被中央认可，又有现实的案例，因此华夏幸福当时的业务拓展非常顺利。

当然，华夏幸福愿意积极投入的原因主要在于丰厚的利益反馈机制。比如当初的固安新区，针对基础设施建设、土地整理、园区综合服务等，园区管委会根据专项审计报告确认的项目成本及相关税收，加成10%结算支付费用；对于产业发展服务的业务，管委会按照上一年度新增落地投资额的45%结算招商佣金，新增落地投资额包括新增入园企业购买土地、厂房、机器设备，租赁土地房屋等方面的投资金额。

由于当时的政策是，土地财政收入大部分留存在地方，地方就可以肆无忌惮地开发新城或园区。

但是一级土地开发建设资金需求量大，占用时间长。前期的土地征收赔偿、道路修建、基础设施建设及学校医院等公共配套建设等，因此华夏幸福需要短期大量现金回流的业务才能继续玩转这种商业模式。

像大部分产业勾地的方式一样，华夏幸福通过开发住宅楼盘销售而回现。正因如此，几乎所有华夏幸福整理的产业新城，都会有一个孔雀城住宅楼盘销售。而华夏旗下的京御地产主要承担这个功能，在拥有排他性区域合作协议的情况下，华夏幸福开发住宅具有极大的便利性。

华夏幸福不仅可通过定向招拍挂取得廉价土地，而且能按照随需随取的形式，不需要像大多数房企为保障未来土地储备而占用大量资金。同时住宅楼盘的热销还能带动新城的土地价格，增加土地收入，反过来又为华夏幸福结算区域开发业务提供资金来源。

除了楼盘销售回款外，产业发展服务费也是华夏幸福最大的利润来源。因此，招商引资能力是华夏幸福打动地方政府的一张王牌。为此，华夏幸福先后并购了苏州火炬和伙伴公司的控股权， 公司实际控制人王文学在体外还控制了庞大的知合系资本，并通过旗下上市公司的资本运作，撬动更多资金和产业资源导入华夏幸福的产业园。

2016年初中央放松对房地产行业的限制，房地产发展再次迎来爆发期。同时各级政府PPP模式在基础设施建设方面也大肆盛行。在此环境下华夏幸福决定大幅度扩张。

但是随着业务的大肆扩张，其依托楼盘销售以及向政府收取服务费的回流资金，已远远无法满足其新开发项目的需要。华夏幸福通过发行企业债券、永续债、引入基金等多种形式，不断加强杠杆进行融资，到了2017年末公司总债务较2015年增加了一倍以上。

为了防控房地产泡沫风险，2017年国家开始出台各种房地产限制政策，次年又推出各种针对房地产行业的融资限制等金融政策，整体房地产市场迅速进入下行期。楼盘销售日渐迟缓，土地市场也日益冷淡，土地收入也日渐减少。

在此背景下，华夏幸福高杠杆经营模式的风险首次被暴露出来。其实际控制人王文学选择向平安求助。2018年到2019年，华夏控股向平安转让了华夏幸福25.2%的股份，平安成为华夏幸福第二大股东。

但是平安入局后，华夏开始加大在北京、深圳、武汉等核心城市的写字楼、商场等商业地产开发力度，但商业地产销售不利市场惨淡，进一步造成了华夏幸福的资金紧张。

随着国家持续对房地产严格的调控，以及收紧房企金融融资渠道，华夏幸福债台继续高筑，负债总额已近四千亿元。到了2020年中央明确提出地产行业的发展 “三条红线”，彻底压倒了华夏幸福最后一根稻草。

终于在2020年底华夏幸福开始暴雷，随着到期债务无法兑现，华夏幸福的债务危机正式浮现。八个月后华夏幸福于9月30日再次召开金融机构债委会，提出了针对其约三千亿元金融负债的重组计划草案，但更多细节并未透露。

时至今日，华夏幸福队列里已经增加了很多同行，房地产市场的恶化还在继续。某种程度上来说，华夏幸福的困境反映着三四线城市土地财政发展模式面临的困境，未来要想良性发展，就看能否突破对土地财政的依赖。

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