【推荐】区域测评｜多盘同台竞技，港务区走向“改善时代”-陕西锦港实业集团下属公司

石青玲/发自西安

高新三期之外，港务区也是近年来西安炙手可热的板块。

2015年，借着全运会的东风，西安国际港务区迎来了加速发展时代，基础建设、低碳、名校、医疗、商业等城市配套相继落地，初步完成了从港到区再到城的转变。在各种资源的加持下，奥体板块蓬勃兴起，土地和新房的高位低价供应为区域导入了大量人口。

如今随着全运会的结束，港务区步入了2.0时代，奥体板块也开始走向饱和，项目以高端改善为主。此时，政经板块顺利接棒，开始大量供地，产品以高品质楼盘为主，这究竟是否还适合刚需“上车”？

奥体板块：资源饱和，走向高端

港务区区位图 项目供图

近年来，在全运会的带动下，奥体板块基础建设、地铁、名校、医疗、商业等城市配套相继落地，区域界面日新月异。

交通方面，西安奥体中心周边规划有3、14、10、13号地铁线，其中地铁3号线、14号线已经通车运营，地铁10号线正在施工中。生态资源方面，奥体中心景观资源环绕，呈现“三河一园一线一湖”体系；学校方面，近年来，港务区以“名校+”工程为依托，先后引入陕师大、铁一中、高新一中等分校，未来将以学区为划分，就近入学。

同时，奥体中心多个场馆已相继向市民开放。2022年6月29日，西安奥体中心篮球馆、羽毛球馆开始试营业，可满足周边市民健身需求；同时，西安奥体中心免费开放，从赛演活动、商业产业、大众健身三个维度，全力打造“体育+娱乐+科技+成长”多元互动体育空间。这也丰富了周边群众的生活。

可以说，奥体板块是目前港务区界面最为成熟的板块。在翻天覆地的变化中，这里曾被成为“刚需的乐园”，创造了一个又一个“摇号”楼盘。不过，在“后全运会”时代，奥体板块资源已经接近饱和，可售项目越来越少，板块也逐渐步入大户型改善时代。

据记者不完全统计，目前，奥体板块在售、待售的项目为中粮·奥体壹号、融创·望江府、枫林九溪三个项目，均以大户型为主。

其中，中粮·奥体壹号户型面积为190平方米~240平方米，枫林九溪最小面积为175平方米，融创·望江府在售主力户型为185平方米。房价上，融创·望江府DK110月份的备案价格为18441.55元/平方米，绿城西安全运村涵碧苑住房均价18168.08元/平方米。与此同时，板块内二手房挂牌价也逼近2万元/平方米。

从前三季的销售情况来看，户型与价格的持续走高并没有影响到该区域内的热度。11月10日，绿城西安全运村涵碧苑结束登记，170套房源最终核验通过271个家庭，需要摇号。10月份，融创望江府247套房源核验通过了2083个家庭；9月份，陆港新家园28套房源核验通过了674个家庭登记。

“全运会结束后，港务区区域面貌了发生了很大的变化，土地价格的走高让市场出现了一批改善项目，同时市场认知度的不断提高也积攒了很多改善客群。不同于高新区与曲江区的地缘性，港务区是唯一一个可以辐射到全城，吸附全城改善客群进入的特殊区域。”西安房地产行业资深分析师朱郁对记者表示。

政经板块：后起之秀，多盘竞技

奥体板块饱和之后，政经板块顺利接棒，开始大量供应新房。

2021年，西安市规划局公示了《西安市GW-9编制单元控制性详细规划（草案）》，对港务区政经板块提出了明确发展定位：未来成为港务区政治、经济、居住的新版图。

一般而言，政府行政中心所在地,也是一个地方的政治、经济、文化和商贸中心，会对区域经济带来巨大的带动和示范作用。2011年，西安市政府北迁，各类城市核心资源加速北上，市政府周边成为北郊的“新中心”。由此来看，各种资源也将加速向港务区管委会所在的政经板块汇聚。

与此同时，该区域也开始大量供地。2021年10月18日，在西安第二次集中供地中，港务区成交了7宗480.61亩住宅用地，这7宗地均位于港兴二路、港兴三路之间，保利、陕交控、龙翔、电建等企业纷纷落子。

2022年，该区域仍是“供地大户”。2022年8月5日，华润置地摘得港务区2宗共计约112亩住宅用地，总价约9.9亿元；9月1日，西安港实业摘得港务区1宗约108亩住宅用地，成交土地总价约12.3亿元；9月14日，陕交控摘得港务区1宗约115亩住宅用地，总价约14.5亿元。

保利·锦上项目图 石青玲/拍

大量的土地供应之下，项目集中入市。据记者不完全统计，仅在港兴三路上就汇聚了保利·锦上、雲玥府、奥城珑樾云璟府三个项目。

雲玥府项目图 石青玲/拍

其中，保利·锦上均价在1.53万元/平方米左右，主打户型面积为108平方米、126平方米的三室两厅及143平方米的四室。雲玥府主力户型为100平方米及125平方米的三室，均价约1.52万元/平方米；奥城珑樾云璟府的户型为122平方米的三室和143平方米的四室，最新备案价为1.59万元/平方米。

对比三个项目，在产品设计上，都主打刚改客群，户型布局也较为方正，价格也较为接近，且均为毛坯交付，呈现出了同质化竞争，也影响了项目的去化。西安市住建局网站显示，截至日前，保利·锦上共进行9次推盘，只有前3次进行了摇号；而雲玥府、奥城珑樾云翔府自入市以来，都以平销为主。

竞争激烈之余，该板块的市场表现也与市场整体行情不无关系。不过接下来，周边仍有大量同类型项目入市，这对各项目的产品及营销来说都是一个考验。

综上，单就产品而言，曾经的“刚需乐园”似乎抛弃了刚需，但事实上，港务区依旧是西安的价格洼地，根据克而瑞陕西发布的《2022年10月西安房价地图》，10月份，港务区成交均价为16099元/平方米，仅高于城西与经开区。

可以说，奥体之后，政经板块仍然是刚需的选择之一。

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