房贷利率转合适还是不转合适 (房贷利率转不转LPR？明白这一点无需纠结)_1

12月28日央行发布公告，要求金融机构3月1日起，在6个月内将存量浮动利率贷款转换为固定利率或“LPR+加点数值”浮动利率。由于涉及到众多商业性个人住房贷款客户，因此引发了广泛的讨论。

照理说网友们近期应该阅读了不少这方面的文章，之所以还在纠结转不转LPR，主要是没有真正弄清楚一个问题，即LPR对我们有没有好处，央行为什么推行LPR？

简单地说，基准利率是一种宏观调控工具，在一定时间内保持相对稳定，不会频繁变动。由于调整基准利率对市场的影响较大，央行如需要对货币流通量进行微调，通常不会轻易动用基准利率这一工具，而会使用调高或调低存款准备金率这一比较温和的方式。例如目前的五年期贷款基准利率4.9%，是2015年10月24日发布的，四年多没有调整了，但这段时间内存款准备金率下调了七次。

而LPR是18家综合实力较强的大中型银行对最优客户的平均贷款利率，市场化程度较高。用我之前打过的一个比方，基准利率是央行制定的具有强制性的“建议零售价”，而LPR是基准利率规范下的反映市场实际供求的“平均零售价”，这是两者之间的基本差别。

由于基准利率轻易不会变动，银行以基准利率为定价基础制定的贷款利率就显得不够市场化，不能反映真实的市场供求变化，不利于促进实体经济融资成本下行。在这样的大背景下，央行将银行贷款利率与基准利率脱钩，就是希望发挥LPR对贷款利率的引导作用，从而在经济下行的压力下，推动实体企业实际利率进一步降低。

既然央行推行LPR的目的是促进市场利率下行，而LPR又是银行对最优客户的贷款利率，因此将房贷利率与基准利率脱钩，转为与LPR挂钩，从道理上来说并不会不划算。

至于LPR基础上的加点数值，是现有房贷利率与最新LPR的差额形成的，今后将固定下来，这与原房贷合同基准利率的浮动比例不会改变是一个道理，只不过前者是绝对值，后者是相对值罢了。

回到上述两位网友的问题，不同利率水平转LPR在策略上有什么不同吗？以下三点意见供大家参考。

1.如果剩余的还贷期限较短，鉴于未来几年市场利率还有下行空间，不管原房贷利率高还是低，转LPR都是可行的。

2.如果剩余的还贷期限较长，还有十几二十几年，理论上利率不会一路下行，通常还会有上行周期，浮动利率相对于固定利率在不同周期的盈亏可能会部分互相抵销，只是谁也无法判断上行周期或下行周期哪个会更长。就目前的政策氛围和近期LPR的走势来看，选择LPR可能会更好一些，至少可以先享受预期的降息红利。

3.如果认为目前利率是近三十年的最低水平，从长期来看希望锁定未来的利息成本，那么原房贷利率低的选择固定利率较为可行，且原利率越低未来风险越小。

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