理财等额本息(等额本息理解)

房贷还款方式到底该怎么选？不同的还贷方式区别在哪里？可以中途更换还贷方式吗？看完这篇，就明白了。干货文记得转发收藏！

每次房贷利率的浮动总是会牵动一批房奴的心，这次小编就把等额本息和等额本金两种最常用的还贷方式讲清楚。

我们常说的房贷还款方式有等额本息和等额本金两种：

等额本息，是借款人偿还的金额等于以贷款金额为现值计算的年金，它每月还贷本息合计金额相同。但每月还的本金逐渐增加，利息逐渐减少。通俗的说就是每个月还一样的月供。由于它每个月都是固定不变的还款额等情况，被大部分购房人当做首选的还贷方式。

等额本金，是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和执行的利率计算支付。此方式的每期还款额是递减的。

一 定义&公式

等额本息：每月以相同的额度偿还贷款本息，其中利息逐月递减，本金逐月增加。

图1：等额本息计算公式

等额本金：每月以相同的额度偿还本金，由于本金减少，每月的利息也逐月减少，每月的还款额度也相应减少。

图2：等额本金计算公式

信义君总结：等额本息就是每个月还贷金额相同，等额本金就是第一个月还贷金额最高，之后逐月递减。

二 、举个例子

申请买房贷款300万元，贷款年限20年，以商业贷款4.9%的基准利率来计算：

图3：等额本金VS等额本息

由图3数据可以得出，若贷款300万元还满20年，等额本息支付的总利息相比等额本金更多，差不多要多出16%。所以说，就是等额本金最划算咯？先别忙着下结论！

图4：等额本金VS等额本息

正如图4所示，等额本金的月还款额逐月下降。开始还款后，前一段时间内等额本息的月还款压力小于等额本金，通过计算可以得出，从第101个月开始，等额本金的月还款额小于等额本息的月还款额。

在实际生活中，不少人会因为家庭收入的增加或者房屋置换出售等原因，可能三五年之后就提前还清全部贷款，并不会真的还满20年。

所以，还是以300万元贷款，贷款年限20年，商业贷款4.9%利率来计算，对比一下等额本息和等额本金前2年的还款额。

图5：等额本金VS等额本息

从图5中我们可以发现，虽然两种还款方式前两年还款本息总数差了10万多，但差距产生的主要原因是等额本金法归还了更多的贷款本金，等额本息与等额本金所归还的利息仅差了不到2%。

图6：等额本金VS等额本息前24个月还款金额对比

再次总结：在相同贷款总额、贷款年限的条件下，这两种还款方式在房贷利息上的差异，头几年差距小到可以忽略，还款时间越长，差距越大。

三 、到底怎么选？

1 以等额本金方式还款前期还款压力相对较大，以等额本息方式还款前期还款压力小。如果对月还款压力比较敏感的话，可以选择等额本息。

2 相同贷款金额、相同贷款年限，等额本金的总利息支出比等额本息的总利息支出少。

3 考虑到资金的机会成本，可以选择等额本息，月还款更少可以保留更多现金流投入到其他期望收益更大的理财项目。

4 计划短期内（3-5年）提前还贷的，两种还款方式总的利息支出相差并不多。

5 贷款时间长选择等额本息比较划算。

6 大部分银行在还贷开始之后是允许客户变更一次还款方式的，以各银行的具体规定为准。

其实大家应该会发现，没有哪种还款方式是绝对划算的。因为在买房的时候各位自身的情况不一样，所以每个人关注的重点也不一样。希望大家在了解两种还款方式的差异后，从自身的实际情况出发，选择最合适自己的还款方式。

温馨提示：文中房贷还款计算公式及利率基于发稿当前银行房贷政策，如有变化请以银行政策为准。