房地产盈利与资产升值提升行业估值
房地产:盈利与资产升值提升行业估值
房地产:盈利与资产升值提升行业估值 更新时间:2010-3-31 0:04:29 核心观点: 2010年,针对房地产的调控将会采取温和的方式。物业税等激进措施短期不可能实施。同时开发商现金流充裕,短期供不应求,房价难以下降,考虑到我国当前处在城市化加速阶段,对房地产需求依然较为旺盛。 2010年2月CPI涨幅超过市场预期,进入实际负利率时代,有利于住房需求的释放。 房地产企业资产价值提升。当前人民币面临升值压力越来越大,2010年升值时机渐趋成熟,人民币升值将提升我国房地产企业的资产价值。 估值方面,目前行业主要上市公司2009和2010年的P/E分别为33和22.6倍,股价对NAV平均溢价7%,估值基本合理。给予行业“推荐”评级。 投资选择标准:全国性龙头公司;土地储备丰厚公司;受益于区域规划,现金流好的地方龙头。 投资概要: 驱动因素、关键假设及主要预测: 短期供不应求局面难改,开发商不差现金,2010年流动性仍较充裕,房价继续上涨。 人民币升值预期加大,提升房地产企业资产价值。 CPI涨幅超过预期,未来物价步入上行区间,实际利率为负,有利于商品房需求的释放。 我们认为2010年房地产交易量与2009年持平,价格继续上涨,但涨幅减缓。 我们与市场不同的观点: 目前市场普遍担心政策调控使行业再次陷入2008年的严重萎缩局面。 我们的观点是:2010年政府对房地产的调控将会较为谨慎,以避免对经济的打击;2010年宽货币,稳信贷的政策下流动性仍然较为充裕,人民币升值预期强烈,加上通货膨胀预期,2010年房地产将会在高位进行温和的调整。 行业估值与投资建议: 目前主要地产公司2009和2010年的P/E分别为33和22倍,股价对NAV平均溢价7%,估值基本合理。我们给予房地产行业评级为“推荐”。投资选择标准:全国性龙头公司;土地储备丰厚公司;受益于区域规划,现金流好的地方龙头。 行业表现的催化剂: 商品房交易量环比继续大幅增长。 主要风险因素: 价格上涨过快,政府出台严厉调控的措施,成交量大幅萎缩。
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