存量房贷利率真的要降了吗？影响会有多大？-2009年农行首套房贷款利率是多少

今天央行开了一场上半年金融数据的新闻发布会，信息量非常大，但是我相信大部分人最关注的还是里面关于存量房贷利率有可能下降的事，我们就重点针对这个来说一说。

央行货币政策司司长邹澜的原话是这么说的：“我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。这是央行第一次针对降存量房贷利率的事松口，说明这件事开始变得有可能了，但是不要指望像08年那样打7折，注意几个问题：

一是央行的态度，是支持和鼓励，为什么不是直接发文呢？商业银行肯定是听央行的啊，只要央行一声令下，商业银行肯定是要遵守的，至少明面上要遵守。08年那次是有发文的，2008年10月27号，央行发布政策，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，也就是说，最低可以到7折，实际执行中可以是75折甚至8折，它不是强制规定的。

为什么呢？因为这涉及到商业银行自身的利益，我国的商业银行现在基本上都是上市公司，是上市公司就有利润要求，所以这种事只能是从市场化的方向上去支持和引导，最终决定还是要由商业银行自己去做。

比如说08年那次利率打折，不同的银行在实际执行中是不一样的，比如说工行，借款人近2年内没有连续2期及以上的违约记录也没有什么不良记录，从2009年2月10号起自动转为7折；而农行就对贷款额度有要求，30万以上的自动转为7折，30万以下的就需要专门申请。

二是利率降低的方式，按照央行的倡导，要么变更合同，要么重新贷款置换，为什么不能跟08年一样直接打7折呢？

因为现在的房贷利率机制跟那时候不一样了，以前是固定基准利率，然后在基准利率基础身上打折或者上浮，85折、9折或者1.1倍、1.2倍都有可能，完全看申请贷款时的市场行情以及你个人的情况。

而现在呢，从2019年8月份利率机制改革以后，大部分实行的是浮动利率机制，就是在5年期LPR基础上加一定的基点数，这个基点数一旦确定理论上以后就都不变了，像前几年市场火的时候，房贷利率加100多甚至200个基点的情况太正常了，有些地方二套房加点后利率甚至达到了7%。

所以现在利率降低的方式就不是打几折了，而是要降低或者取消那个加的点数，要么变更合同，要么重新签订合同重新发放贷款去置换，其实也就是转按揭

三是利率能降多少？我的建议是不要抱太高的期望，08年房贷余额还不到3万亿，那会利率就算打个7折也损失不了多少钱，而现在，房贷余额是40万亿，足足增长了10几倍了，哪怕利率下调0.1%，一年损失的就是400亿的利润，降得多了，对这些上市的银行来说，也是伤筋动骨。降得少了，就变成鸡肋了，只要房贷利率还高于存款利率或者是一般的理财收益，在大环境没好起来的时候，大部分人但凡手里有点钱还是会选择提前还贷。所以，存量房贷利率能下降是好事，但是问题是要降到位。

不管怎么说，今天央行的表态已经是迈出了第一步，后续等政策酝酿成熟大概率上还是要统一发文，所以政策不会那么快出来，就算出来也不会是强制规定一定要降到多少，所以对政策可以抱有积极的期待，但是不要抱有太高的期待。

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